| 중국, 부동산 양도세 첫 부과 [2006-08-24]
지난 8월 1일은 중국인들의 경제생활에서 역사적인 전환점이 된 날이었다. 중국 역사상 처음으로 부동산 양도소득세 강제징수가 시작된 날이기 때문. 중국 정부는 지난 5월 영업세 징수기간을 2년에서 5년으로 늘리는 극약처방을 사용한 데 이어, 이번에는 사상 최초로 양도세를 정식으로 강제 징수하기 시작했다. 중국은 이미 지난 1994년부터 시행한 ‘중화인민공화국 개인소득세법’ 중 재산양도소득 항목에서, 개인이 주택 양도시 취득하는 소득에 대해 개인소득세를 납부해야 하고, 세율은 20%로 규정해 놓았다. 다만 그 동안 부동산 거래량이 미미하고 세부적 시행규정이 명확하지 않아, 이제까지 양도세를 실제 적용하지는 않고 있었다. 그러나 8월 1일부터 강제 징수에 나선 것이다. 하지만 갑자기 낯선 세금이 새로 생기면서, 납세자들은 어떻게 세금을 납부해야 할지 갈피를 잡지 못하고 있다.
양도세 Q&A 7
Q 1. 상품부동산은 소득의 몇 %를 납부해야 하나.
- 개인이 상품부동산의 재거래시 징수하는 개인소득세는 반드시 소득액의 20%를 납부해야 한다.
Q 2. 납세 소득액은 어떻게 계산하는가.
- 국가세무총국의 통지에 따르면 주택 양도수익에서 개인소득세의 납세소득액을 계산할 때 납세인은 원주택 구매계약서· 영수증 등 유효한 증서에 근거해 세무기관의 심사를 거친 후 그 양도수익에서 부동산원가, 주택양도과정 중 납세하는 세금, 그와 관련된 합리비용을 공제하는 것을 허락받을 수 있다.
(납세소득액 = 판매액 - 구매가격 - 합리비용, 즉 주택양도로 얻어진 순 수익을 말한다.
Q 3. 합리비용에는 어떤 것들이 포함되는가.
- 합리비용에는 납세인이 실제로 지불하는 주택장식비용·주택대출금리·수속비·공정비 등 이 포함된다. 이 중 장식비용은 납세인이 실제 지불한 장식비용의 세무통일 영수증을 제공하고, 영수증상의 이름이 양도부동산의 재산소유권자와 같으며, 세무기관의 심사를 받아야만, 양도하는 주택의 실제 지출한 장식비용을 규정된 비율 안에서 공제받을 수 있다. 납세인의 원 구매주택이 장식된 주택으로, 계약서상의 부동산 대출가격 중 장식비(바닥·위생설비·주방기구 등)가 포함됐으면, 장식비용을 중복해서 공제해선 안 된다.
Q 4. 장식비용 공제비율은.
- 상품부동산 및 기타 부동산의 가장 높은 공제한도액은 부동산 원가의 10%다.
Q 5. 기타 합리비용은.
- 대출을 받아 구매한 부동산을 판매하는 납세자는 대출은행이 발급한 유효한 증서를 통해 대출받은 은행에 실제로 지불한 대출금리에 대한 세금을 공제 받을수 있다. 또 규정에 따라 지불한 수속비·공경비 등도 이와 관련된 기관의 유효한 증서를 통해 공제가 가능하다.
Q 6. 부동산 원가에 대한 증서를 제공할 수 없는 경우, 어떻게 해야 하나.
- 납세인이 부동산 원가 증서가 없어 원가를 정확히 계산하지 못하는 경우, 세무기관이 세수징수관리법 제35조의 규정에 따라 그에 관한 징수액을 조사해 결정하고 납세인이 주택 양도수익의 일정한 비례에 근거하여 개인소득세액을 결정한다. 구체적인 비율은 성(省)급 지방세무국 등에 의해 결정되며 납세인이 판매하는 주택이 위치하는 지역, 지리적 위치, 건축시간, 부동산 종류, 주택평균가격 등의 요소에 근거하여, 주택 양도수익의 1∼3% 사이에서 결정한다.
Q 7. 주택을 판매한 후 다시 구매한다면, 세금을 어떻게 징수하나.
- 주택을 판매한 후 1년 안에 시장가로 다시 구매한 납세인은, 판매한 주택의 개인소득세는 먼저 납세보증금 형식으로 납부하고, 새로 다시 구입한 부동산의 금액과 원 부동산 판매액의 관계를 살펴보아, 전부 혹은 부분적으로 납세보증금을 돌려 받을 수 있다. 개인이 5년 이상 거주하고, 그 가정의 유일한 생활용 주택의 양도로 얻은 소득은 개인소득세가 면제된다.
기존주택 매매시 내야 할 세금은 얼마나
지난 5월부터 부과된 영업세에 이어 부동산 개인소득세가 강제징수로 바뀌면서, 이 새로운 두 가지 세금은 기존 주택시장에 상당한 파문을 일으켰다. 기존주택 거래시, 판매자와 구매자가 납부해야 할 각종 세금은 얼마나 되는지, 실례를 들어 알아본다.
(1) 판매자가 낼 것
인화세 : 0.05%
영업세 : 5.5% (개인이 구매한 지 5년이 넘지 않은 일반주택)
개인소득세 : (양도수익 - 주택원가 - 양도과정 중 납부한 세금 - 합리적 비용) × 20%
(2) 구매자가 낼 것
1. 부동산 취득세 : ① 1.5%. 주택단지의 건축용적률 1.0% 이상, 건축면적은 140㎡ 이하, 실제거래가격이 동급 주택 평균가격의 1.2배 이하, 이 세 가지 조건에 부합되는 일반주택은 1.5%의 특혜 세율을 누릴 수 있다.
② 3%. 비일반주택은 3%의 세율로 부동산 취득세를 납부해야 한다.
2. 인화세 : 0.05%
실례 분석
A씨는 지난 2002년 베이징 왕징 지역에서 100㎡ 짜리 부동산을 구입했다. 원래 70만위안인 주택을 B에게 80만위안에 판매했다고 가정하자.
(1) 판매자 A가 주택을 양도할 때 납부해야 하는 세금은?
인화세 : 주택판매가×0.05% = 80만위안×0.05% = 400위안
영업세 : 주택판매가×5.5% = 90만위안×5.5% = 4만4000위안
베이징시 지세국 통지규정에 따르면, 부동산 원가를 제공하지 못한다면, 주택 양도총액의 1%를 개인소득세로 납부해야 한다. 만일 부동산 원가에 대한 모든 서류를 제출할 수 있으면, 납부소득액의 20%를 납부해야 한다.
① 납세소득액의 20%를 납부하는 개인소득세 : (주택양도수익 - 부동산원가 - 주택 양도시에 납부한 세금 - 합리비용)×20% = (80 - 70 - 4.4 - 0.04)만위안×20% = 1만1120위안
② 주택 양도수익의 1%를 납부하는 개인소득세 : 주택양도수익×1% = 80만위안×1% = 8000위안
⇒따라서 개인소득세 ①번을 대입해서 징수세금을 계산해보면 5만5520위안이고, 개인소득세 ②를 대입해서 징수세금을 계산하면 5만2400위안을 납부해야 한다.
(2) 구매자 B가 주택을 구입할 때 납부해야 하는 세금은?
이 주택은 일반주택에 부합되기 때문에, 부동산 취득세 특혜세율 1.5%로 징수할 수 있다.
부동산 취득세 : 주택거래금액×1.5% = 80만위안×1.5% = 1만2000위안
인화세 : 주택거래금액×0.05% = 400위안
⇒ 따라서 B가 납부해야 할 세금 총액은 1만2400위안이다. |
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