상가임대시 유의사항

북경에서 상가를 임대하여 사업을 하려는 기업체나 개인들이 점점 많아지고 있다.많은 임차인들이 건물주와 마찰이 생기고 있거나 중간임대주(2차임대)들의 잘못으로 인하여 손해를 보는 경우가 적지 않게 발생하고 있다.주왕부동산에서는 5년간 많은 업체들의 상가들을 계약하는 과정에서 얻은 경험을 소개한다.

1. 건물 임대시 우선 그 건물이 합법적인 라인(??以?)속의 건물인지를 확인해야 한다.북경시 혹은 각 구 정부 도시계획위원회에서 그려진 기획도면(??)안에 있어야 하며 개발할 곳인지 아니면 그 건물이 허물어질것인지,아니면 불법 건물인지 여부를 알수 있기 때문이다.
   
   
2. 건물 산권 증명이 있어야 한다.
   • 산권증명은 북경시 토지관리국에서 발급한 합법적인 산권증명으로서,토지양도세를 납부하고 도시기획위원회에서 건물용도 허가를 명확히 명시되 있어야 한다.
   • 산권증명이 없을 경유도 있는데 (예를 들면 국가관련기관의 건물,국유기업의 건물 (예를 들면 모모 위원회,학교,병원,양식국,방직국등)들,또는 판매는 되였는데 산권증명이 아직 박급되지 못한 건물 등 이러한 경우에는 반드시 그 기관 및 업체의 사용권 증명이 있어야 하며 또한 그 기관이나 업체의 영업집조 사본이 있어야 한다.그 영업집조 내용에 반드시 건물임대 자격이나 물업관리 자격이 명시되 있어야 한다.
   • 산권증명이 발급되지 않은 건물은 반드시 건물개발상의 영업집조 사본(붉은 도장이 찍힌)이 있어야 하며 그 속에 건물판매 허가가 명시되여 있어야 한다.상기 자료가 있어야 공상영업집조허가를 받을때 허가가 가능하다.
   • 2차임대시,즉 건물 원소유자가 아닌 2차 임대자와 계약하실 경우 반드시 앞에 제기한 서류들을 완벽하게 구비해 달라고 해야 한다.
     
     
3. 건물계약 후 공상영업집조를 내려면 반드시 설립할 업체의 법인이름으로 계약서를 작성하여야 한다.그래야 공상영업집조허가서 발급시 일치하게 할 수 있다.
4. 계약하기전 먼저 장식기간을 30일~60일 정도의 기간을 유예하여 명시 받아 놓아야 한다.그 기간에는 집세를 납부 하지 않아도 된다.장식 기간은 건물임대시 통례로 관용되므로 일반적으로는 다 얻을 수 있는 조건이다.
5. 임대하기전에 상담해야 될 또하나의 문제는 물업관리비 및 난방비이다.일반적으로 물업관리비 및 난방비를 집주인이 내는 경우가 많은데 고객이 내는 경우도 있다.그러나 상담할 때 꼭 이 부분을 얻기 위해 노력해야 한다.전기세나 물세는 쌍방이 협의하여 결정한다.
6. 건물 계약시 지불조건을 명확하게 하여야 한다.상기 증명서류를 제공받지 못했을 경우 계약금 등을 지불하여서는 안된다.보통지불조건은 1~3개월의 집세에 해당하는 금액을 보증금으로 하고 1~6개월 또는 1년치의 임대비를 납부하게 된다.
7. 임대비를 납부 할 때에는 반드시 합법적인 영수증(?票)을 요구해서 받아 놓아야 된다.영업집조허가를 받은 후 세무소에 세금납부신고를 할 때 꼭 필요한것이기 때문에 꼭 정식영수증(?票)를 요구하여 받아내야 한다.나중에 그 세금문제가 커지게 되기 때문에 사전에 준비되어야 한다.
8. 건물 임대후 안전문제가 제일 우선이므로 전기,소방 등 각별히 주의해야 한다.장식을 할 때 건물의 전기 배선 및 소방 시설등은 될 수 있는 한 책임의 한도를 건물주와 명확하게 협의 해야 사고 발생시 책임한계가 적어진다.