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중국부동산투자방식

1) 대면적 토지개발(成片토지개발)

개발기획에 따라 토지에 대한 종합개발을 진행하여 산업용 토지 또는 건설용 토지로 변경하여 양도를 하거나 또는 산업용토지에 공장건물 및 생산과 생활에 필요한 건축을 진행하여 양도하거나 또는 임대활동을 진행하는 것을 의미한다. 한국기업들의 중국진출이 많이 이루어지고 있는 현실과 또한 진출과정에서 관련 업체들의 동반진출을 고려하여 일부 중국도시는 한국기업유치를 위한 대규모 한국산업단지 등을 개발하려고 하고 있다. 한국기업들이 투자를 희망하는 지역에 한국산업단지를 개발하고 공장건물을 건설하여 분양할 경우 분양차액으로 인한 수입과 중국국내의 투자유치성공으로 인한 해당 지역의 인센티브 및 산업단지 형성 후의 장기적인 서비스 제공 등 여러 가지 측면에서의 사업성이 있다고 생각된다. 단독투자나 중국현지 법인과 합자, 합작의 형태로 진출할 수도 있다.

2) 부동산개발

부동산 개발은 국유토지사용권을 취득한 토지위에 기초시설과 건물을 건설하는 행위를 지칭하며 부동산의 양도, 저당권 설정 및 부동산의 임대 등 경영활동을 진행할 수 있다. 부동산 개발회사를 설립하려면 최저 자본금이 인민폐로 100만 위엔 이상이 있어야 한다. 그 밖에 중국에서 부동산개발에 종사하려면 상응한 자격을 소지하여야 하는 바 1급 자격증을 취득하려면 등록자본금이 인민폐 5000만위엔 이상, 부동산개발경력 5년 이상, 최근 3년간 건축면적이 30만평방미터 이상 등등의 요건을 구비하여야 한다. 2급 자격증을 취득하려면 등록자본금이 인민폐 3000만위엔 이상, 부동산 개발경력 3년 이상, 최근 3년간 건축적이 15만 평방미터 이상 등등 조건을 구비하여야 하며 3급 자격증을 취득하려면 등록자본금이 인민폐 800만 위엔 이상, 부동산 개발경력 2년 이상. 최근 건축면적이 5만 평방미터 이상 등등의 요건을 구비하여야 하며 4급자격증을 취득하려면 등록자본금 100만위엔 이상. 부동산 개발경력 1년 이상. 25만 평방미터 이하의 부동산개발 가능을 갖추어야 한다. 1급 부동산개발기업은 중국 전 지역에서 부동산개발에 종사할 수 있으며 .제2급, 3급 및 4급의 개발능력 범위는 각 성, 자치구 및 직할시에서 별도로 규정하고 있다. 부동산 개발기업 자격증서는 신청과 평가를 거쳐 발급되는 바 최저 제4급에 해당하는 자격을 지닌 부동산 개발회사가 신청을 하면 부동산 개발주관부처(건설부)에서 “잠정자격증서”를 발급하며 유효기간은 1년이다. 토지사용권 출양 계약에 규정한 시공개시기간과 토지사용용도에 따라 시공을 하여야 하며 계약에 규정한 개발기한이 만료 후 1년이 되도록 시공을 개시하지 않았을 경우 토지사용권 출양금 20%에 해당하는 토지 방치비용을 징수하며 2년이 되도록 개발하지 않을 경우 토지사용권을 무상으로 회수하는 바 이는 토지에 대한 투기행위를 방지하기 위함이다.
아파트를 분양하기 위하여 우선 먼저 준공 검수를 받아야 하며 준공검수 합격 후 관련 서류를 지니고 부동산관리부서에 가서 완공된 건물의 부동산권리증을 발급 받아야 한다.

3) 부동산 구매

토지사용권의 구매는 양도받을 시 양도목적에 따라 개발하여야 함에 단순 토지사용권 가격의 상승을 기대로 토지사용권을 구매할 수 없다. 그러나 토지위의 건물 즉, 아파트와 상가 등에 대한 외국인 취득 제한은 완전히 해소되어 외국인이 중국에서 부동산을 취득할 시 중국인과 동등한 대우를 받는다. 즉, 중국에서 아파트 등을 구매함에 있어서 지역적인 제한이 없으며 취득한 부동산에 대하여 임대, 양도 및 저당권을 설정할 수 있다. 또한 아직까지 아파트 매입에 대한 제한이 거의 없으며 부동산 매매관계에서 부동산 구매자의 이익 보호에 착안하여 소비자보호법에 따라 보호를 받을 수 있다는 것이 통설이다. 소비자보호법에 따르면 부동산개발업자가 부동산을 양도함에 있어서 고의적으로 부동산 구매자를 기만하여 하자가 있는 아파트를 분양할 경우 구매자는 구매계약을 취소하고 2배의 배상금을 받을 수 있도록 하고 있다. 아파트를 구매함에 있어서 아파트 담보대출 등을 제공받을 수 있으며 일반적으로 구매대금의 70-80%를 대출을 받을 수 있으나 최장 기간은 20년이다. 아파트를 구매하여 임대를 할 경우 임대계약기간은 1회적으로 20년을 초과할 수 없으며 초과한 부분은 무효입니다. 즉 20년을 초과한 후 쌍방은 수시로 계약을 해제할 수 있다. 임대계약기간이 만료 후 연장은 가능하나 역시 20년을 초과할 수 없다. 계약기간이 6개월 이상일 경우 서면계약을 체결할 것을 요구하며 서면계약이 없을 경우 임대차 쌍방은 수시로 계약을 해제할 수 있다.

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